鎮雄縣《關于妥善處理縣城規劃區不動產登記歷史遺留問題的實施意見》政策解讀

來源：鎮雄縣人民政府網發布時間：2021-06-10

為加快推動縣城規劃區不動產登記歷史遺留問題的解決，切實保障群眾合法權益，提升不動產登記服務水平，經經縣委第十二屆第八十一次常委會議和縣十六屆人民政府第52次常務會議討論通過，印發了《關于妥善處理縣城規劃區不動產登記歷史遺留問題的實施意見》（鎮辦發〔2020〕18號）?，F就本意見有關內容解讀如下：

一、制定背景

我縣自2016年不動產統一登記以來，由于歷史上房地分開管理、登記不規范、相關法律法規標準變化等原因，在不動產登記中存在房地不一致、超面積建設、無審批手續等一系列歷史遺留問題，導致群眾辦證困難。自然資源部和省、市人民政府對不動產登記歷史遺留問題的解決非常重視，要求各地展開調查并研究處置辦法。為加快推進縣城規劃區不動產登記歷史遺留問題的解決，切實保障群眾合法權益，根據相關法律法規，結合我縣實際，制定了本意見。

二、法律和政策依據

本意見以《土地管理法》《城鄉規劃法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《建筑法》《人民防空法》《消防法》《土地管理法實施條例》《不動產登記暫行條例》等法律法規規章為依據，參考《云南省國土資源廳關于印發解決不動產統一登記若干問題指導意見的通知》（云國土資發〔2018〕14號）、《中共昭通市委辦公室昭通市人民政府辦公室印發〈關于集中處理全市城市規劃區范圍內不動產登記歷史遺留問題的指導意見〉的通知》（昭辦發〔2020〕5號）等相關文件精神制定而成。

三、適用范圍

2016年12月31日前，縣城規劃區范圍（以《鎮雄縣城總體規劃修編2009-2030》中明確范圍為準）內國有土地上已建成且投入使用的項目（房屋），因各種歷史原因（立項、規劃、用地、建設、消防、竣工等手續不全，建設單位注銷、失聯等），造成相關權利人不動產登記無法辦理的，列入歷史遺留問題處理范圍。

四、主要內容

按照歷史遺留問題房屋類型及不動產登記要件材料，依據相關法律法規，結合全縣實際，分為3個大類22種情形，分別制定完善手續、辦證、處罰標準等處理意見。

（一）居民自建房（含安置房）

歸納為6種情形分別提出處理意見：（1）有土地權屬依據、無規劃許可手續或規劃許可手續不完善且不影響城市規劃的，按標準處罰后補辦手續予以登記辦證；（2）已辦理規劃許可手續或《房屋所有權證》、無土地權屬依據的，對土地權屬進行認定，屬占用國有土地的，按標準處罰后，以土地評估價格收取土地成本費、出讓金，完善用地手續后予以登記；（3）沒有權屬依據或權屬依據不完整、屬于政府“統規自建”的，對土地權屬和房屋面積進行認定，出具規劃核實意見后予以登記；（4）超占土地面積或建筑面積的，按標準處罰，以土地評估價格收取土地成本費、出讓金，簽訂補充合同，出具規劃核實意見后，予以登記（超占部分屬于集體建設用地的，需先組織報批后再完善用地手續）；（5）房屋已發生交易需辦理不動產登記的，由房屋實際使用人提供有效購房憑據及相關證明材料，繳清相關費用后予以登記；（6）存在臨時私搭亂建、影響房屋整體風貌的（包括在房屋頂層、外側立面、相鄰地塊加建或擴建建（構）筑物等），需進行整改符合要求后方可予以辦理。意見中還明確了對無土地批準手續或超批準土地面積、無規劃許可手續或建筑超批準面積的處罰標準。

（二）單位集資建房、房改房、經濟適用房（含原縣屬國營房地產開發有限公司建設項目）

歸納為11種情形分別提出處理意見：（1）持有房屋所有權證未進行交易的，由縣自然資源局查實土地權屬依據后予以登記；（2）有房屋權屬依據，無土地權屬依據的，由用地單位出具情況說明后予以登記；（3）有土地權屬依據，無房屋權屬依據的，由用地單位或業主代表提供原始建房依據，經規劃核實符合城市規劃且房屋安全質量鑒定為合格后，予以登記；（4）未辦理房屋產權證、土地使用證或無法提供相關證明文件的，由用地單位提供有關權屬依據和情況說明，經相關職能部門審核，報縣人民政府批準后，憑有效憑證辦理登記；（5）建設單位立項批復、用地批準手續、規劃許可等資料與現狀不相符且未辦理過房產證的，由原建設單位申請，相關職能部門審核，報縣人民政府批準后，予以登記；（6）超批準土地面積建設的，由原建設單位或業主代表統一申請，按照原土地性質（劃撥或出讓）補辦用地手續；（7）原房改房業主只擁有部分產權的，由業主向縣住建局申請，購買取得完全產權后予以登記；（8）屬于單位職工全額集資建房且手續齊備的，由原用地單位牽頭按程序申請辦理登記；（9）已辦理房產證但未辦理土地分割登記的，由原用地單位牽頭提供土地證等相關資料，統一申請辦理土地分割登記；（10）房屋已發生交易需辦理不動產登記的，由房屋實際使用人提供有效購房憑據及相關證明材料，繳清相關費用后予以登記；（11）存在私搭亂建的，需整改符合要求后方可予以辦理。

（三）商品房

一是按照證責分離的要求，歸納為5種情形分別提出處理意見：（1）已完成竣工驗收的，對購房人已完整履行房屋買賣合同義務的，按程序審核后予以登記；對開發建設單位拖欠稅費的，依法追繳后按程序辦理登記；對開發建設單位拒不提交相關資料影響辦證的，由相關行政主管部門查檔出具情況說明后按程序辦理，并對開發建設單位及其法人代表、股東實施聯合懲戒，依法追究其法律責任；對開發建設單位拒不配合履行辦證義務的，由小區業委會或業主代表統一申請，注銷原開發建設單位的土地證，購房人憑有效憑證辦理登記。（2）已交付使用但未竣工驗收的，督促指導建設單位組織開展竣工驗收，限期補辦驗收手續。（3）未竣工已交付使用的，督促建設單位限期完成相關設施建設，開展單項驗收、規劃核實和竣工驗收備案，達到辦證條件后啟動登記。（4）超原批準土地面積的，按標準處以罰款，根據當時取得土地價格補繳土地出讓金、繳納土地報批費及相關費稅，完善用地手續后予以登記。（5）已辦理《房屋所有權證》多次轉移未同步取得土地證的，依法公告注銷原土地使用證后，予以辦理。二是明確了相關處罰標準及土地出讓金繳納標準。三是對專項驗收、規劃核實未通過的各種情形明確了相關處理意見。其中：綠地率無法整改達到要求的，所缺綠化按300元/平方米繳納綠化建設費；停車位無法整改達到要求的，所缺車位按11萬元/個車位繳納城市公共停車場建設費；小區公共配套服務設施及市政公用配套設施建設無法整改達到要求的，所缺設施按1800元/平方米繳納公共設施配套費；建筑存在私搭亂建的，責令限期自行拆除滿足規劃審批要求后予以規劃核實；對建筑不存在私搭亂建或存在私搭亂建但已整改到位的房屋，由建設單位及小區物業管理公司（或業委會）聯合提交業主花名冊，予以規劃核實后，辦理登記。